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Ravalement des façades – les différentes procédures du ravalement patrimonial
Rénover un bâtiment résidentiel ou une maison à forte valeur patrimoniale, étant classé ou notifié dans la liste des Monuments Historiques et/ou situé en zone protégée, doit répondre à une rénovation dans les règles de l’art.
La faiblesse de ce type de bâtiment réside souvent dans leur ancienneté. Érigés il y a des décennies parfois des siècles, les immeubles patrimoniaux sont souvent des passoires thermiques par leur manque d’isolation. Leurs murs sont humides et présentent diverses pathologies structurelles.
Les différents types de bâtiments patrimoniaux
>Les biens classés et inscrits Monuments historiques
Pour les biens classés à l’Inventaire des Monuments Historique qui représente 1/3 du patrimoine protégé en France, leur préservation concerne un intérêt qui se situe au niveau de l’histoire et de l’art. Pour les bâtiments inscrits, on les définit comme des immeubles dont la conservation présente un intérêt d’histoire ou d’art suffisant. Aujourd’hui environ 25 000 monuments historiques appartiennent à des propriétaires privés.
Les statuts de classement ou d’inscription sont une reconnaissance officielle de l’Etat de la valeur historique ou patrimoniale d’un bien immobilier. Ils sont donc régis par le Code du Patrimoine, plus précisément son chapitre VI : « Tout immeuble classé comme monument historique ne peut ainsi ni être détruit, ni déplacé ou encore soumis à une quelconque restauration, répartition ou modification, sans un accord des services du ministère de la Culture. » ( source : legifrance)
>Les bâtiments situés en zone protégée
Certaines zones sont sauvegardées pour conserver l’intégrité de l’espace urbain ayant un intérêt historique, artistique ou architectural. Lors d’une rénovation de leurs façades, ces bâtiments patrimoniaux sauvegardés obligent à des conditions de mise en travaux assez complexes. Ces trois conditions suivantes nécessitent le recours à un architecte des Bâtiments de France :
- Ces bâtiments se situent en secteur sauvegardé,
- Ils sont identifiés par le PSMV ( Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur ),
- Ils sont inscrits à l’Inventaire des Monuments Historiques.
Dans les deux derniers cas, il faudra y rajouter un permis de construire obligatoire et le délai d’instruction sera de 4 mois ( décret n°2015-836 du 9 juillet 2015).
Sources : Article R.421-15 du code de l’urbanisme (PSVM) – Article R.421-16 du code de l’urbanisme (Protection au titre des monuments historiques)
Des restaurations plus complexes dans la mise en forme
En France, la protection du patrimoine exige de conserver ses monuments et bâtisses à forte richesse culturelle et historique. Ils sont la base architecturale de l’histoire de France. Devant offrir une identité historique, on comprend aisément que ce type de construction ancienne aux caractères culturels, rend difficile la rénovation du bâti tout comme la mise en œuvre d’une rénovation énergétique.
En plus différentes restrictions sont à prendre en compte dans la protection du patrimoine urbain comme le périmètre de sécurité et de protection :
Pour tous les bâtiments traditionnels non classés ou inscrit , qui se situent dans le champ de visibilité d’un immeuble classé patrimonial, adossés à celui-ci sont aussi soumis à des restrictions particulières dans la restauration et le ravalement des façades.
Les différentes procédures pour mise en œuvre des travaux
Dans la rénovation et le ravalement des façades et structures des bâtiments patrimoniaux, il faut respecter une réglementation spécifique soit :
- Établir deux demandes d’autorisation : la première auprès de la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) et la seconde en Mairie de la commune où se trouve votre bien.
- Faire une déclaration de chantier et une déclaration de permis de construire
- Définir un « projet de programme » si le bâtiment est classé qui va décrire les objectifs de la rénovation, les besoins nécessaires, ainsi que le montant estimatif du budget des travaux.
Rénovation patrimoniale : les aides financières de l’état et avantages fiscaux
La restauration et le ravalement patrimonial s’inscrivent comme une rénovation traditionnelle dans les plans d’aides financières octroyés par l’État et le droit aux subventions régionales avec la DRAC ( sous conditions). Tant pour des travaux d’entretien, de réparation et de rénovation, tout propriétaire d’un bâtiment patrimonial pourra bénéficier de subventions gouvernementales jusqu’à 50 % du montant total des travaux entrepris et confiés à une entreprise de rénovation.
Des déductions fiscales sont également prévus, si votre immeuble est classé et qu’il n’est pas ouvert au public, il est possible de déduire le montant des travaux dans une limite de 200.000 euros. Si l’immeuble est protégé ou classé et est situé en ZPPAUP pour Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager, le dispositif de la loi Malraux permet une réduction d’impôt.